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房地产销售中 沙盘指的是什么?
楼盘模型,也叫沙盘。
包括项目模型、户型模型等,主要是指项目整体模型。在房地产销售过程中,大部分项目都是以期房(就是没有盖好的)形式对外销售,作为普通购房者一般看不懂工程图纸,为更大限度的突出项目优势,便于销售,营造现场氛围,就必须会找专业的模型公司为自己的项目做楼盘模型。
请教房地产置业顾问应该如何讲解沙盘?
本人觉得一个项目的最初亮相就是沙盘的对外公开的那一刻,对于销售人员,应熟悉以下基本信息,以供介绍项目的基本信息: 1、首先要强调的是周边整体环境(包括周边的商业情况)2、小区外部的交通环境、3、小区内部的动线情况4、项目的整体分布(组团分布)5、小区的绿化和水系以及整体的园林景观说明6、项目的整体数据(包括每个组团有多少栋楼、一梯几户、层高以及不同的景观点。7、户型的种类和分布情况8、小区内部的公建配套设施的完善程度。等等 最重要的就是扬长避短~~~~~~ 这个说辞只要顺序清晰就是好的说词 一般来说都是从大到小介绍 方位 交通 环境 配套 小区内的状况 园林 风格 会所 户型…… 像这样顺序说下来,让人听起来很清晰就是好的说词 标准说词提纲 一、项目规划 二、产品解述 1.产品位置 2.产品配套: 3.建筑单体 4.产品户型 5.产品设备 6.产品规划 7.区内交通 8.产品价格 9.产品结构 10.使用年限 11.产品面积 12.产品分摊 13.物业管理 三、环境介绍 四、社区配套及其他 五、卖点解述 六、本案优劣势分析 销售标准说词 一、项目规划 发展商简介、楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色 二、产品解述 1、产品位置 项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布 2、产品配套: 小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展 3、建筑单体: 建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构…… 4、产品户型: 分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节 5、产品设备: 设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量 6、产品规划: 主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路 7、区内交通: 人车分流、人与车、交通的干扰、车库(位)、管理费用、停放位置、车速 8、产品价格: 开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修 9、产品结构: 结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、 防噪性能 10、使用年限: 各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值 11、产品面积: 功能、大小、合用性、经济性、紧凑度 12、产品分摊: 分摊部位、分推率、分摊构成 13、物业管理: 物业公司介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准 三、环境介绍 1.绿化: 绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模 2.日照: 规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照 3.通风: 朝向、主导风向、垂直气流、平面气流 4.节能: 采暖系统、保温材料、外墙能耗 5.隔音:’ 噪声、隔音能力及措施、声源控制 6.私密性: 视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离 四、社区配套及其他 1.优惠措施: 价格优惠、赠品 2.开发商: 开发商、实力介绍、信誉介绍 3.付款方式:待定 4.施工管理:待定 5.施工进度知会:待定 6.合作单位: 其他合作单位、设计单位、管理单位 五、项目卖点解述 1.品牌 2.强强联合 3.市场形象与定位(市场形象、目标市场) 4.区位价值(区位环境、地块资源、区位历史、区位景点、区位规划、区位交通) 5.创新(产品综合概念创新、文化设定创新、规模创新、规划布局创新、产品功能定位创新、建筑单体创新、景观设计创新、户型创新、公建配套创新、价格创新、宣传推广创新、销售方式创新、物管服务创新、智能化概念创新)。
楼盘的沙盘应该看哪些内容?房屋建筑容积率是如何计算?容积率正常是多少?
楼盘的沙盘应该看哪些内容?
1、看沙盘实体模型字样和占比:按工商行政管理机关的需求,房地产商应用实体模型时,务必标明“实体模型”字眼,由于沙盘实体模型仅作参考。而沙盘比例规格,除开明确沙盘是不是按照实际整体规划占比制做,还能够按比例分配规格能够计算成品尺寸,比如楼距、新房开盘地区及楼幢房屋朝向。
2、看住宅小区总体规划:沙盘是小区的真实写照,在沙盘上,社区相对密度是不是太大、建筑与园林景观搭配的是不是融洽等,这些对往后的定居品质危害都很大。
3、看沙盘周围的整体规划:一般来说,稍大的小区附近应配有院校、商场、农贸市场等配套,这些都需要参观考察。针对沙盘周围的空闲地,要问清楚未来的规划,看看是否会让住房造成不良影响。
4、看绿化、内交通出行:在看楼盘沙盘的时候要注意认清沙盘里的绿化建设,及其交通出行。小区里的交通分成开放小区与人车混行两大类,买房者要询问一下住宅小区以内交通出行有什么对策,怎样规划小区里的名车汇、人流量等。
5、看小区里公用设施:看沙盘时,一定要问清楚配电站、垃圾桶、农村化粪池、泵房、天然气房、地底车库出入口等公用设施的具体地址。沙盘日常清扫看到一些用有机玻璃板制成的全透明小三角,他们可能是小区里的公用设施,也可能是待规划里的建筑物,这些都要问清楚。
房子容积率如何计算
容积率=总建筑总面积建筑总用地面积,当建筑物楼高超出8米,在预估容积率时该层建筑总面积翻倍测算,容积率越小,居民舒适感越大,反之舒适感越小。
1、想知道容积率怎么计算,那样首先就是要把握容积率计算方法。容积率相当于地面上总建筑总面积除于规划用地面积。
2、此外,根据国家有关政策,净容积率计算有如下有关规定:
①、已经有审核批准的分区规划总体规划的项目建设,应按照分区规划总体规划核定的净容积率实行。
②、未有审核批准控制总体规划,且不大于三万平方米的建筑产业基地,在核定净容积率时,最先应依据本规定上述建筑产业基地区分的要求,细分化建筑产业基地。然后根据《技术规定》表二要求指标的,经按《技术规定》表三的折减率折减后,核定净容积率。
③、审批工程建设规划设计方案时,办公楼项目建设中,根据不同属性的建筑总面积比例换算生成后容积率,不可超过所属建筑产业基地核定综合净容积率。
房子容积率是啥
1、容积率强调的是实际“宗地”内企业面积上许可的建筑容积。宗地是地籍的管理基本单元,是地球表层一块有明确界限、有明确所有权新土地,其总面积不包含公用的路面、城市绿地、大中型市政工程及公共设施用地等。容积率只会在指“宗地”容积率的情形下,才可以体现土地资源具体的运用抗压强度,宗地间才具有对比性。
2、容积率(R)、建筑相对密度(C)与叠加层数(H)中间有一定关系。建筑密度是指在实际“宗地”内建筑物基底面积与宗地总面积比例。当宗地内各房子的叠加层数同样,并且对单独房子而言每层建筑总面积相同时,三者相互关系可表达为:R=C·H,这类情况下,建筑叠加层数与容积率成正比例关系。
3、容积率能够更加清晰地考量土地价格水准。大家选购土地使用权证的目的在于对农田开展开发设计,建设房屋。
房产销售给客户讲沙盘应该站哪边
房产销售给客户讲沙盘时,应该站在让客户可以看清沙盘的一侧,随着客户的变换而改变位置。
做沙盘介绍,不能只做一个讲解员,还要做一个好的演讲者。当你记忆熟悉了所有的卖点后,只能为客户讲解,不一定会让他购买。语言能力要强,描述得生动形象;要多用生活的语言,言情并茂;有感染力、吸引力。要多运用身体语言,主要是手势,起到指引、强化的作用,在关键时辅以一些简单的动作。如:请来这个角度看一下;或你从这个角度往那边看。但是要看情况,手势太多太乱,也会破坏整体的表达效果。但一定要注意:男、女有别,老少有别;千万不能有过急的行为表现。要与客户有交流,不能自言自语,要积极的与客户沟通,如:您说是不是?对不对啊?来调动他的思维;并留意客户的反映。