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购房年成本计算公式
年买房利率计算公式为：贷款利率 = LPR基准利率 + 固定点差。LPR基准利率是央行定的，随着经济的变化而浮动变化;固定点差是合同签订时确定的，不会变动，点差可以为负数。举个例子，假如现在LPR基准利率是4.8%，固定点差是-0.1%，则贷款利率就是(4.8%-0.1%)= 4.7%;当LPR基准利率上升到5%，则贷款利率就是(5%-0.1%)= 4.9%。
具体场景假设如下：
你手上的60万元，一部分（比如20万）存余额宝，年化利率2.5%，另一部分（40万）买银行理财，年化利率4%，那么你的年化资金成本就是20万*2.5%+40万*4%=2.1万。
妈妈的40万元，是一年期银行定期，年利率1.75%，那么年化资金成本是40万*1.75%=0.7万。
银行方面，长期贷款利率4.9%，那么100万元的年化资金成本是100万元*4.9%=4.9万。
最后，我们对几项成本进行加总：2.1万+0.7万+4.9万=7.7万。
也就是说，你买这套房子的年化资金成本是7.7万元。
综合成本率为7.7万/200万=3.85%，这个数字很重要。
日本购房持有期间有哪些成本呢？
学姐也总是听朋友聊：日本买房持有的成本高，因为税费很高。他们说的到底对不对呢？
先给你答案：在日本房产每年要交的税费数额仅仅达到房款的1.5%~2%，具体怎么样？这儿有完整的税务图，以供大家知晓情况：
如果拥有日本的房子，除了人们熟知的固都税、物业管理费要交之外，就连修缮金和托管费也要。
固都税一般来说就是房产税，按照正常情况来算会是房产交易金额的0.2%-0.3%。房子值几十万，一年就要交1000多元。
除此之外还要交纳物业管理费、修缮金，这就是物业服务费以及日后修缮用的资金，是每个月都要交给物业的固定费用只要是买房，就不可能不交这些费用。日本的房子根据物业的差异，报价会不一样。概而论之，小户型投资公寓的管理修缮费都会定在8000－12000日元当中，按照汇率换成人民币就是400－700元。
最后，海外房东还要注意，我们还需要交给房产托管公司的托管费。这个费用正常是租金的5%+消费税，每月按月结算。如果你熟练掌握日语的话，也是可以选择自己打理的，这样就可以免去这笔开支了。
所以呀，假设不报个人所得税，一年要交的持有费用就是固都税、管理修缮费、托管费这三个费用，这些费用的话，它占了房价的1.5%-2%。
这个费用已经很低了，想一想，在日本东京投资一套小公寓的收益一年能有5-8%，除掉各种税费方面，收益还是比国内一线的房产高出了不少，所以我收集了一批收益稳定的日本楼盘资料，免费领取只需点击【值得投资的日本房产】
倘若你是小白，第一次计划买日本房产进行投资，特别是刚开始了解日本房产投资，难免遇到误区，走不少弯路。我在这里给大家简单梳理一下日本买房的基本逻辑：
一、投资日本房产，一般指投资什么样的房？
长租（公寓）选东京，民宿（一户建）选大阪，情怀选京都。其他地方不考虑。从广义上来讲，日本仅仅除了两三个主要城市，其他地方都不好投资，回报不见得好。纵使一些地价涨疯了的城市也会有坑，例如北海道、冲绳，我们将投资目标定为日本房产时，要将稳定与安全作为重中之重，即是看准东京23区里面的长租公寓。在日本房产投资中最常见的，就是这种投资方式。日本最值得投资的长租公寓有哪些，点击免费查看楼盘资料【日本值得买的长租公寓】
二、在东京买房，一定要制定好选房的标准
倘若在东京买房，看的只是地段的话，作为首要选择必然是核心五区：千代田、港区、中央区、新宿区、涩谷区的房子，但是最近，经常有无空房和因空房而烦恼的房产混杂在这些区域，这样的“多极化”的趋势也是越来越明显了。这也提醒我们，要选房的话，事先敲定一定的投资标准这点非常重要。比如房产购入价格、回报率、地理位置、到车站的距离、总户数、管理费、修缮储备金的金额等，这样的准则越是深入细节，我们能够找到这样优质房产的可能性才会越大。从反面看，我们挑选房子的标准越为宽松，找到优质房产的概率就越低。我们也就这些优质房源的特点为大家整理了一份小型投资公寓的“好房标准”，以供大家参考一二，来制定符合自己的投资意向的好房标准。点击此处就可以咨询关于投资日本房产的好房标准【点击咨询日本好房标准】
三、 要注意“表面收益率”不是真实收益。
关于这句话我们要说三遍：“表面收益率”和真实收益是两个不同的事物！
表面是什么呢？说白了就是国内的“毛”、也是一个没有被扣除成本的粗算收益。倘若有一个中介说到了“表面收益率”这个词就开始大做文章了的话，那么这种情况下这个房子的收益率会达到10%！不要相信这个。日本的持房成本含有房产税（固都税）、托管房产的费用，以及每个月要交的修缮金和物业费（这与托管费不同），如果除掉七七八八的费用，那么会砍掉1%-2.5%的收益。
四、 要注意日本房价是否虚高
要留意你买的房是不是高于周围的房价。虚报房价的行为在东京也会发生（虽然不多），所以，在买房前你可以了解一下周围的房价，比一比价。有很多途径都可以比价，对于首次投资日本房产的小伙伴来说，建议找几个专业人员询问相关信息，避免被骗。
五、咱们外国人在东京投资买房，不要选新房。
东京新房价格的一半大概就是二手房的价格，房价连续涨了几年，很多日本刚需们不会以新房作为买第一套房的首选了，而二手房成了最终购买对象。目前新房的房价十分容易出现下跌，特别是在2020年东京奥运会后，若是非要建议你买东京的房子不可，也不管你是不是只是做投资用，千万别被骗。
上面这些是送给首次投资日本房产的大家，关于买房时的一些建议。
卖房子怎么算当时自己买房子的成本？
自己算的话，自己一共给出去了多少钱，全部加一起，就是成本。
如果是贷款买的，每月给的供款额，和剩下欠银行多少钱没还的，都要加上去一起算。
即包括但不限于：定金、首付款、尾款、月供款、剩下的贷款、过户税费、申请贷款费、评估费、加急费、房产中介费等等。
如果是卖房子的时候，不动产交易中心计算税费的购房成本，只算有发 票的，一般只是购房发 票和契税完税证明（即契税发 票）上的金额才算。
买房的成本是不是应该加带宽
肯定的呀。
买房成本包括房屋价钱，看房选房的成本，税费成本，入住之后的生活成本等等。
贷款的金额就是你买房的金额，肯定算在买房的成本里面了。
上次取得房屋成本是指购房成本还是评估价
上次取得房屋成本是指购房成本还是评估价是指购房成本。上次取得房屋成本是当初买房的价格，指购房成本，增值税应补退税额是应缴的税金。房屋成本即是，房屋价钱。购房置业的价钱成本是核心置业成本，你所购买的房屋价钱高低决定购房置业成本，税费成本在明确购房目标之后。
