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杭州最新二手房挂价榜出炉，部分“天价”背后是月度零成交
杭州奥体挂牌价10万元/㎡、江河汇挂牌价10万元/㎡、未来科技城挂牌价6万元/㎡……在当前的楼市中，热门板块二手房挂牌价高企的现象突出。那么，这些高挂牌价的背后，又有怎样的成交体量作为支撑呢？
钱报记者做了一番数据统计，单价超过6万元/㎡以上的高价小区，成交都并不活跃，且就3月、4月相比较，这些小区在4月都有成交量上的明显下滑。而无论是从3月还是4月的成交数据来看，成交量大的小区，均在价格上有优势，一些“低洼”板块，成交则十分活跃。
注：一、以上数据均来源于钱江晚报购房宝、透明售房网；二、在不同成交时期，成交的物业类型（别墅、排屋、公寓等）、精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源信息建议去实地看看。
6万元/㎡以上二手房成交量不高，高价小区4月成交量较3月下滑
记者分别统计了杭州各热门板块成交量较大的二手房小区，3月、4月的成交情况、均价以及当前的挂牌价。可以发现，就4月的成交数据来看，单价在6万元/㎡以上的小区，成交都并不活跃。
二手房均价基本上在10万元/㎡左右的板块，如奥体、南星桥、江河汇，4月的小区二手房成交量均只有个位数。龙湖春江彼岸当前挂牌均价在80138元/㎡，4月成交量为7套；杭州壹号院挂牌均价117968元/㎡，4月成交量为2套；信达滨江壹品挂牌均价118738元/㎡，3月和4月成交均只有1套；同是南星桥板块的望江府，挂牌均价在106571元/㎡，3月和4月也分别仅成交了1套。还有挂牌价在8万-11万元/㎡的江河汇板块，4月热门成交小区的成交量也只有一两套。
均价在6万-10万元/㎡的板块，如申花、未来科技城、桥西，4月小区成交量也基本都只有5套左右。养云静舍、融创宜和园、首开杭州金茂府，二手房挂牌均价都在9万元/㎡，4月二手房成交量只有3套、0套和2套；桥西远洋大河宸章、九龙仓碧玺、绿城运河宸园，挂牌均价在8万元/㎡左右，4月签约套数分别为2套、2套、1套。
3月杭州市区（不含临安）二手房成交量共计11534套，4月成交量则降至10029套，这些单价在6万元/㎡以上的小区成交量则有明显缩水。
像奥体的杭州壹号院，3月签约套数为9套，而4月则仅有2套；钱江世纪城的融创时代奥城，3月成交了13套，4月只有5套；龙湖天璞3月成交了9套，4月只有4套。
二手房经纪人表示，高价小区成交量的下滑，其中关键因素是小区本身价格过高，愿意为之买单的购房者数量减少，加上4月二手房市场整体热度不如3月，使得这些小区的成交量缩水更加明显。
CFP供图
顶级名校学区房4月签约同样缩水，价格低洼板块二手房成交依旧火热
除了一些高价的二手房板块进入4月成交量缩水明显以外，同样价格高昂的顶级名校学区房在4月也同样迎来了签约量的缩水。
如学军小学紫金港校区的学区房耀江文鼎苑，挂牌均价在111155元/㎡，3月签约了10套，4月只有1套；文三街小学的学区房邮电新村，挂牌均价108153元/㎡，3月成交量为3套，4月成交量为0；星洲小学的学区房星洲花园，3月成交了5套，4月仅有1套。
学区房经纪人认为，顶级的名校学区房成交量下滑的原因有两个，一是学区房的置业高峰期已经过去，成交量会有自然的回落。另外，这些顶级名校学区房价格也已经十分高昂，不少家长已经将目光转至第二梯队价格相对来说较低的学区房。
CFP供图
尽管高价位的二手房小区成交量均有缩水，不过一些刚需板块，价格相对低洼的小区，成交量则依旧火热。
如去年以来一直成交活跃的闲林板块，尽管不少小区签约均价接近3万元/㎡，较去年同期涨幅达20%左右，但成交量依旧很大。像闲林山水，4月签约均价为27510元/㎡，4月成交了23套；竹海水韵4月签约均价28130元/㎡，共成交了12套；绿城桃源小镇4月均价29590元/㎡，共签约了25套。
同样成交热门的三墩板块，如都市阳光嘉苑，3月签约均价30040元/㎡，4月均价30640元/㎡，成交量3月为32套，4月为24套，一直处于高位。
除了这些本身就热门的板块成交火热以外，在板块内受到高价小区的影响，一些价格相对偏低的小区成交量则有明显增加。如在蒋村板块，像融创河滨之城、万科西庐的挂牌价都达到了9万元/㎡， 4月的成交量均只有三四套。而同板块挂牌价在7万元/㎡的绿城西溪诚园以及万科西溪蝶园，则4月的成交量相对较多，分别为10套和6套。
还有城东的笕桥板块，融创玖樟台挂牌均价66121元/㎡，万科公园大道挂牌均价48371元/㎡，则价格相对较低的滨江金色黎明，成交量在板块内则最高。金色黎明在4月共成交了35套，签约均价40850元/㎡。
杭州二手房挂牌破10万套，为何会在网上引发广泛关注?
是因为二手房摇号制度与限价制度的取消了，那些买房投资者，跟刚需者在趁着大好机会，纷纷都掏钱买到了二手房，11月7号下午5点30分左右，好找房网站显示，杭州二手房总挂牌量达到了100137套，创下了杭州二手房交易成功的历史新高。
对杭州二手房的楼市而言，10万套挂牌量，代表了三层含义：首先，这是杭州二手房挂牌量最鼎盛的时候。其次，以近三个月以来总体6000套成交水平看，即便无新增房源，二手房也很抢手。可以预见，随着每天二手房的持续交付，加上新房摇号的挤压，这10万套二手房还只是一个新的起点。
杭州最终将和上海、香港等城市一样，发展到一个以二手房为主的市场。国家统计局数据显示，今年8月和9月，杭州二手房价指数环比两连跌。看似调整势头凶猛，但跌幅只有0.1%和0.2%。但是相比新房，二手房即便降价，绝大多数二手房仍不具备优势。比如精装新房均价为2.65万每平米，而附近的二手房，最便宜也要2万7-2万8一个平米，而且还只是还是未装修的毛坯房。
二手房屋的挂牌量很有可能对新房市场产生一定的影响，但是影响的幅度暂时还没有那么大。对于卖方来说，买房投资者应正视资产价值，调整心理预期，避免被套牢；对于购房者来说，如今或许就是买房的时机，多挑多选，新房二手房都可以尝试。
杭州精装限价是最高单价吗
是，限价上调高至2000元/平方米
杭州市规划和自然资源局正式挂出的第三批集中出让土地公告显示，包括杭州艮北、萧山经开区、运河新城等13个板块限价上调，涨幅在200-2000元/平方米。关于限价上调的原因，在杭州问政平台上，杭州市住房保障和房地产管理局给出回答：为逐步消除一二手房价格倒挂差、抑制投机炒房，结合杭州房地产市场实际和板块实际，杭州市适当调整了部分板块限价。
此前，杭州市一二手房价倒挂差距大、公寓价格高于住宅价格是杭州楼市的主要特点。如，杭州滨江区臻奥院一二手房总价差额约2000万元。巨大利差滋生出许多乱象，部分购房者在摇号上通过“代持”绕开摇号规则或购房材料上弄虚作假。
其次，限价的上调与政府对板块的市场预期有关。此次上调的艮北新城、萧山市北、大江东、萧山蜀山等板块属于成长潜力较高的板块。
以臻装限价为44400元/平方米的艮北新城牛田单元R21-12地块为例，位于杭州上城区，可建面积近15万，是艮北待推宅地中体量最大的一块地。其紧挨的钱江新城二期的两宗地块在今年5月已经确定了66000元/平方米、67500元/平方米的新房限价。
在板块规划上，在江干区最新的《江干分区规划(2017-2020年)》中，艮北新城作为重点区块建设之一，定位为杭州的地铁之芯、公交社区和隐谧之城。将重点提高公共服务配套质量，接轨国际，打造“小而精”现代化国际社区。
有购房者担心引起新一轮价格上涨，中原市场分析师卢文曦对此表示，限价上涨主要是为了市场的维稳，不会引起房价的过度上涨。
房企利润空间打开 提高拿地积极性
在杭州第三批集中供地公告中，除限价上调，部分地块的起始楼面价也出现下调，封顶溢价率从15%降至10%。“主要是为了让利房企，让市场主体保持活力”，卢文曦表示。
浙报传媒地产研究院称，其中有地块起价较上一次挂牌下降了约10%，相当于打了9折。随着此次挂牌地块新房限价上涨和地价的回调，地块的利润率也随之升高，房企能得到相对可观的投资回报。
回望杭州第二轮集中供地，多数房企“躺平”，17宗土地终止挂牌，10宗竞品质地块9宗流拍。除房企资金受限外，无利可图也是企业弃拍的主要原因。根据浙报传媒研究院对十幅”竞品质“地块的初步测算，以底价拿地的情况下，一半地块预计将亏损，最高利润率不超过4%。
土地的冷传导到市场端，10月杭州楼市降温明显。新房上市速度减缓，10月新建住宅价格延续9月下滑趋势，环比下跌0.09%，跌幅较上月扩大0.02个百分点。二手房市场连续3周出现签约套数不足1000套的情况，成交量再创年内新低。
卢文曦认为，再不给房企一点信心，第三批集中供地恐继续出现流拍。
某知名房企投拓人士表示，限价上调和地价回调让开发商的利润有了保证，再加上杭州市场比较健康，产品流速有保障，确实可以增加部分国企拿地意愿。但民企不太确定，还需根据自身情况、以及金融端、需求端情况的改善程度
