本文目录一览：
合肥的房价是上涨最快的城市吗？
这个问题是我今年以来一直思考的问题。其实去年时候，我还不知道去库存政策是否能够成功，现在看来我小看政策威力了。我在找一些能够说服我自己的理由，一直没有形成很好的逻辑，前两天跟群友聊天时，突然有了一点思路。
中国房价上涨的背景
上篇文章里，我提到上位城市和下位城市的概念（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”，背后的逻辑是什么？》）。在限购放松之后的2015年，作为最大的上位城市，一线城市上海和深圳，房价率先上涨。此后的2016年，次上位城市热点二线城市掀起了第二波浪潮，房价开始发力上涨。然后今年以来，我们看到下位城市三四线城市也实现了不小的涨幅。
对于这种现象，杨红旭先生把它解释为板块的轮动，就目前中国国情来讲，我认为有一定道理。中国的房地产市场，从来都是一盘棋，任何城市都不可能孤立存在。一线城市房价过高，导致资产价格被严重高估，必然会降低其投资价值，资本进而转向性价比更高的二线城市寻找机会。
当热点城市被限购以后，资本又在恐慌和惯性思维下，转向不限购的下位三四线城市。就这样，资金被一级一级的下放，最终完成了去库存。这其中的各个环节，都存在各方博弈，看起来没有什么逻辑可言，但仔细分析一下，却是一个必然。
在2014年限购解除之前，我们国家的M2已连续多年保持12%以上的高增长，这些超发的货币大部分流向实体，进入房地产的不太多。但是近些年来，实体经济持续恶化，GDP增速连年走低，已达到30年来的最低值。
去年以来，我们听到最多的一个词，叫做资产荒，我觉得对于普通老百姓来说，也可以叫做资产“慌”。实体经济回报非常低，很多企业家不愿将钱投入再生产，一时间市面上的资金越来越多，资金价格越来越低，大家都找不到合适的投资渠道。但钱放在手上越来越贬值，大家心里都发慌。
配合不断放松的限购政策，央行又持续降息降准，释放大量流动性，在2015年年底，中央经济工作会议提出“去库存”的战略。以上所有这些因素加和，终于造成了2016年以来热点城市房价的爆发。
上位城市和下位城市的房价比
我们知道一线城市，因为巨量优质资源聚集，吸引大量资金，天然推高了房价。如果一线城市没有限购政策和户籍壁垒，房价可能比现在再高1倍不止。以北上全国最大的限购力度和最严格的户籍制度来看，房价依旧是绝大部分二线城市的2-3倍以上，足见中国顶级上位城市的吸引力。
我们知道人口都是向资源型政策型城市集中的，资源越多越优质，人口集中度越高，那么你的房价就会被抬得越高。我在之前的文章中分析过（公号“合肥房价上涨紧盯着哪个城市？》），近十年来，上海、南京合肥3个城市的房价比例，基本维持在10：5：3。也就是说，合肥的房价一直是南京的60%，南京一直是上海的50%。
为什么南京房价只能是上海房价的一半？这就是上位城市和下位城市的城市地位不同，你在整个国家发展中享受到的政策地位也不同。一旦上位城市和下位城市地位确定以后，它们房价比例大致是一定的，影响这些房价比例的因素可能只有国家给你的发展政策了。就像深圳，如果没有改革开放，可能还只是一个小村镇，最多是一个不错的地级市。
合肥近十多年的发展非常快，给的政策也比较多，城市地位与日俱增，与许多上位城市房价差距不断缩小。杨红旭预测合肥房价未来会达到南京的80%，这可能是一个比较乐观的数据，我不知道时间会有多长，但是我认为合肥与南京房价差距会缓慢缩小。一线城市控制人口规模以后，热点二线城市成为人口重点流入地区，我甚至觉得未来10年，热点二线城市会缩小与一线城市的差距。
其实，合肥正在拉大与省内其它三四线城市房价的差距（公号“合肥房价为什么与安徽其他城市越拉越大？》）。十年前，合肥跟下边城市房价基本相差不多，与第二名相差不过20%，但目前已经达到了50%以上。这跟安徽省决心将合肥做大做强有关，资源政策的过度集中，使得合肥发展日新月异，城市地位急速上升。未来5年，我觉得合肥跟省内房价第二名的差距，很可能要达到2倍以上。
房价上涨的龙头效应
上位城市和下位城市最直接的一个表现就是龙头效应。所谓龙头效应，就是只有上位城市实现了房价上涨之后，下位城市才有可能被惠及。上海的房价上涨之后，长三角的四小龙——南京和合肥才随之上涨，而合肥房价涨上去之后，周边的三四线城市才跟风上涨。
为什么会出现这种情况？这就是前面我提到的城市地位决定的，南京是上海房价的一半，上海不涨价，那么南京永远都难有所作为。同理，合肥不涨价，下边三四线城市也很难有大的涨幅。南京房价不可能涨到上海的程度，芜湖的房价也不可能跟合肥一样，在投资者眼里，南京房价就只值上海的一半，芜湖房价永远也赶不上合肥。
这样的道理也可以推演至合肥市区跟三县，只要限购按住了合肥市区的房价，三县折腾到天上，也不能超过市区房价。因此我们看到由于不限购，当前三县部分地区房价，甚至超过了合肥市区的警戒线，从投资价值上来讲，已远远不如合肥市区（公号“到合肥三县买房，还是攒足1年社保后在市区买房？》）。
我们知道，投资都是趋利的，如果价格不上涨，就不会产生投资收益，也是我们俗话讲的“买涨不买跌”。我们国家库存的主体在三四线城市，如果三四线城市房价一直不涨，就不会有人愿意去买单。但如果二线城市房价不涨，三四线城市房价怎么可能会上涨呢？从某种意义上来讲，去库存战略成功与否，与一线城市房价能否大涨有直接关系。
一线城市是中国房地产的龙头，打开中国房地产去库存的局面，就必须先要打开一线城市这个龙头。我在去年3月份的文章中预测，如果热点城市限购政策不收紧，热钱很难下探到三四线城市。于是我们就看到去年10月份，热点城市在房价大涨之后，集中出台限购措施，当然一线城市限购收紧比热点城市更早。
限购的出台，止住了热点城市房价上涨的步伐，但同时我们也看到投资者的热情被点燃了。经过上位城市房价的上涨，下位城市相对于上位城市房价低了很多，再加上我之前讲的资金成本低、资产荒等条件，刚需或投资者选择在下位城市上车。这正中了国家去库存政策的下怀，短期的求大于供，造成三四线城市房价顺势上涨。
人口流出越大的地方，房价反而越有支撑
我之前的文章分析过（公号“如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？》），安徽几个人口流出比较大的城市，房价表现却出奇的好，这跟我们印象中的逻辑似乎有些不符。众所周知，目前阻碍中国人口自由流动的最大障碍就是户籍制度，因为户籍绑定了国人最重要的福利——教育。
我们知道，国人是非常重视教育的，畸形的高考制度造就了同一国家不同省份不同考卷的现状，尤其是经济发达地区与内地更是不同。安徽流出人口在江浙沪大概有700多万人，即使义务教育能在当地上学，大部分人的孩子还是要回到原籍高考。但我们知道江浙沪的高考试卷跟安徽是不同的，义务教育阶段的教学内容也会有所不同。
这就意味着安徽的打工者，要么选择在当地落户，让自己孩子在江浙上学，要么回原籍高考。但事实情况是，绝大部分打工者都没留在这些地区，因为工作不稳定，房价太高，福利待遇得不到保障，乡土关系也不在这里。因此我们看到那么多的留守儿童，也看到那么多回乡买房的人。
从2013年开始，安徽省外出人口开始净流回，4年内共流回近40万人。在此之前，安徽每年净流出都是-20万人。这说明，这些年沿海产业一直在往内地转移，越来越多的外出打工者回安徽找到工作，安徽的就业机会比以前多了很多。
一些人口大市或者大县，城镇化率非常低，农村人口进城的愿望十分强烈。这部分农村人口外出打工之后，他们很多都愿意回家买房置业，这就支撑了当地的房地产市场。收入高的选择地级市，收入低的选择县城，还有一些高收入者可能直接在省会合肥买房（公号“限购后到合肥三县买房，还是到安徽三线买房？
所以这些在发达地区工作的安徽人，拿着比家乡相对更高的工资，大部分还是愿意回到家乡买房，这就是造成人口流出地区房价大涨的原因。安徽是人口流出大省，合肥房价反而更有支撑。但皖南人口流出不大的城市，房价我倒不是很看好。（搜索关注公号“”，更多关于合肥楼市的真相将出现在您面前）
很多网友在公号后台咨询我一些问题，我的回答其他网友可能分享不到，或者其他网友能为您提供更好的建议，请加“小易论楼市”QQ群一起交流分享更多干货，qq群号：。
精彩推荐（点击查看）：
合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析
你买的学区房是合肥的好学区吗？——合肥各初中学区点评
合肥新房价格泡沫预警，哪些区域是机会，哪些是大坑？
抓住合肥房地产的下一个风口，从周群错失买房说开去
那些年我们错过的合肥房子，如果是现在，你会如何选择？
到合肥三县买房，还是攒足1年社保后在市区买房？
合肥政务区二手房市场成交分析及近期购房建议
合肥房价究竟跌了多少，哪些区域最抗跌？
你还在指望拆迁吗，我为什么建议你卖掉合肥的老破小？
合肥政务区没地了，房价涨不上去了？
合肥滨湖的房子还值得投资吗？
合肥周边三四线城市房地产值得投资吗？
如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？
合肥巢湖环保督察整改对滨湖房产发展的影响
关于合肥学区房的投资误区，你被开发商忽悠了吗？
合肥政务区各小区分析
大坑！这8类房子千万不要去投资！
合肥滨湖二手房市场成交分析及近期投资建议
关于合肥学区发展的一些思考
合肥不同类型的房产投资价值分析
2017年合肥楼市发展展望及购房建议
现在国家新出台买卖二手房要交易个人所得税20%如果我是卖方我以原价卖房子还需要交么？房子未满5年。
现在国家新出台买卖二手房要交易个人所得税20%如果我是卖方我以原价卖房子不需要交了。
但是，现在的买方再卖的时候，还是要交的。是你吧纳税义务转给下一个房主了。
如果你所在地，还是要求按交易总额的1%计算，不认可你的房产原值、不认可你按个税法计算个税，你可以向税务局申诉或者等新国五条正式实行后再转让。
按照我国按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得（出售价与房屋原值的差额），应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。
但在实际操作中，由于部分房屋并不能核实房屋原值，例如此前并非购买商品房所得的福利分房，无法准确计算出差额，即通过出售自有住房取得的所得，因此无法按照20%来征收。对待这类房屋，国家政策为统一按照出售总价的1%征收。
也就是说，目前二手房交易个人所得税征收有两种标准，能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收；未能提供房源原值的，统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易满五年，且是唯一住房的才能免征个税。
由于中介往往能帮助售房者压低真实价格进行网签，因此，按照1%的总价征收的税额，往往远低于按照差额的20%征收，因此，很多能够核实原值的房屋，也被当成不能核实原值的房屋，从而按照低于真实交易价格的总价的1%征收，以此达到避税的目的。
此次，国务院办公厅在通知中，要求能够核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。也就是说，这一通知将堵死将能够核实原值的房屋，按照不能核实原值的房屋来征个税的路子，从而增加卖房者的税负。
通知中强调，要充分发挥税收政策的调节作用，“税务、住房城乡建设部门要密切配合”，以堵死这一避税的道路。通知还要求，税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
在二手房交易中，虽然根据国家相关规定，买方得缴纳契税，卖方则要承担营业税和个人所得税，但在实际操作中，往往这些税种，事实上都由买房者来承担。
国务院此次的通知中，还表示要总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。
请问我在合肥政务区买的二手房营业税基准价是多少？
环城路以内：5000元/平
一环内：4700元/平
中环内：4400元/平
二环内：4000元/平
二环外：3500元/平 （开发区除外）
高新区，政务区，新站区核价为4400元/平
经开区核价为3500元/平
原购房价超过基准价的，其基准价按购房者每年10%的比例递增。
哎，下午没事。细细和你说吧。我是做这方面的。
你的税费，贷款等各项费用，参考的都是你房屋的评估价，你那边政府规定的就是4400元/平。所以你房屋的评估价就是116平x4400元/平=510400元
你过户的话所需要的费用为
1 契税2%（你属于普通住宅）
2 个税1%
3 营业税，即差额的5.5%（差额=510400-房主当初买此房的价格，契税发票上 写的有）
4 过户的杂项费用，包括复印，印花等等。不超过0.5%，估算0.5%
则，你的总过户费是=（2+1+0.5）%x510400+（510400-当初买价）x5.5%
没了。你的备案价格，即58万。只跟中介费有关，即如果中介费是2%，则费用为16000元。备案价格跟其他任何费用都没有关系。国家处理你这个房子，就按基准价搞，即4400元/平。
有两个特殊情况和你说下
1 合肥市定的这个基准价开可以有略微浮动，也就是你的房子基准价可以上下浮动一点。上浮你缴纳的税多，但是贷款下的多。下浮你缴纳的税少，但是贷款少。自己看着办，这个可以要求中介人员帮你操作。中介可以联系房产局上下浮。但是一般最高上下浮动200元/平这样。
2
刚说了，你的营业税是差额的。但是有个特殊条款，如果此房原购买价格（不是你现在买价）超过4400元/平，那就要列为非普通的住宅，如果列为非普通住宅你要买此房，就需要付全额营业税，即营业税=510400x5.5（我这里给你算的目前基准价是4400元/平，实际上，原购房价超过基准价的，其基准价按购房者每年10%的比例递增。具体多少，要看此房年限，这里不多说，一会说不清），同时契税翻倍，不是2%了，是4%。
（一般情况下，此种情况不会出现，所以我理解你说的58万是你现在买价，预估计原件不超过4400元/平，如果你说的58万是此房原房主当时的购买价，那我就要恭喜你倒霉了，你营业税就需要缴纳全额的了，外加4%的契税。） （补充知识：划分为非普通住宅的标准有2个，符合1点就算非普通住宅。1：房屋面积超过144平 2：房屋当初买的价格超过现行基准价）
好了，看看这个后再跟服务你的中介人员沟通一下就明白了。
补充：1契税是少不了的，到时开契税发票。房子每交易一次，新房主都要缴纳一次。
2 116平的房子，从面积上说，是属于普通住宅的，同时不满5年应该缴纳差额营业税。中介跟你说全额的营业税，我感觉不对。
除非你符合另一种情况，即此房原购买价格（联系原房主，直接问他，他不知道就让他查当初的购房契税发票，或者去房产局查）超过了现行基准价（4400元/平），那样，你就属于非普通住宅了，就需要缴纳全额营业税。同时你按4400元/平核价，确实到地税局过不了。
但是跟你说，如果你真的符合第二种情况，那你契税就需要4%，最后费用是很高。看你样子，中介应该没有让你缴纳4%契税。所以这个中介说话矛盾。
不是这个中介业务不熟练，就是他存心忽悠你。要不然就是可能他表述不清。
建议你跑几家中介，让他们当场帮你算税费，要明细表。到时候一综合，你就知道哪不对了。到时你在换你信任的那家签就行了。
至于“政务区的房子未满5年按全额征收营业税”没这规定，反正我是没听说。合肥从来没有按地域征税过，就按普通住宅，非普通住宅，门面……等划分征税。
