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如何出售二手房？
二手房销售之建议
本人非房产中介，从1999年买的人生的第一套房子算起，自己经手 买/卖 的房屋已经有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有两套，一套自住，一套观望。回顾这段经历，拿出来分享，如有部分能帮助大家，过程中的跑腿也算没有白费。
买卖二手房的流程这里就不做叙述和补充了，房产中介机构这方面的资料掌握专业多了，并且政策的调整也随时影响着流程的细节，我这里是以买卖双方的视角对如何做足准备功课补充一二，希望能起到四两拨千斤的作用。
A，先谈卖房：
A-1，想清楚了，确定自己是要将这套房产卖掉？既然如此，大家都是生活在真实世界中的凡人，大概都清楚即将销售房产的大致房价，比如2万5，2万，只需有这种模糊数字的概念就可以了。如果不清楚，打开电脑查一查就差不多知道了。
A-2，清楚自己房子的附属设施，如阁楼，阳台，花园，车位，储藏室等。除了车位比较直接可以进行价位计算，其他东东在卖房的时候经常表现的像鸡肋，因此可以在关键的时候用于维持总价。
A-3，清楚自己房子的优缺点。这里分为两种，一种是自己常住的类型，优缺点比较容易总结。另一种是自己从没有常住，买来之后因为某种原因一直在出租等，优缺点的收集，特别是缺点方面就比较困难了。当然你既然准备卖掉这套房产，就好比离婚，一定有充足的理由说这房子不好（自己认为的不好，不代表买家也认为不好，这里不是谈道德，这里谈交易）。记住：优点信息来自于网上，缺点信息来自于自己的生活。优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加，缺点则就是这个房子的缺点了，比如没有电梯，比如西晒的太阳，比如停车位紧张，比如靠近垃圾站等等。
A-4，自我估价：根据以上信息和自己的家人讨论一个最低价，讨论一个最高价。闭门造车也没有关系，又不是马上就出手，甚至可以在自己得出的最高价基础上再乘一个1.1-1.2的系数以保证自己不后悔（房产证及房产证面积请拍照）。
A-5，有了以上的全盘审视，接下来的事情就好办了，花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构。延伸一些，不要只跑小区门口的中介机构，跨度大一些，首先是小区门口的中介机构，他们对这个小区和熟悉，熟悉每栋楼的特点。然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围，再然后是看是否要跨区，别的区对本小区的看法也蛮特别的。拜访的数量建议至少五至六家机构。
A-6，跑这些机构干什么呢 --- 只说自己想把现在的一套房产转手/卖掉，不要说出自己对价位的预估，当面听听他们的专业全盘建议。他们也许会说你希望到手多少钱，就说自己不懂行，没有底，当然这个房子优缺点还是要有选择的告知中介人员。人分为两类：乐观和悲观。不是说泪流满面才是悲观，也许那是激动而至。也不是说面带笑容就是乐观，也行那是苦笑。针对同一套房产，不同的中介机构给出的建议价就不一样。曾经别人给我的最高价和最低价差异达到了40万之多。这不奇怪，这同每个中介机构人员对政策把握/市场理解/专业水平/处事风格/攻关能力/团队氛围有关。如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构，这是一个采样的过程。这个技术活涉及潜在的客户群分析，曾经的成功案例分享，房产市场的后续走向，以及优缺点的全盘分析。
A-7，定价：综合以上信息，根据自己拜访房产中介机构前估的最高价和这几家房产中介机构建议的价格，结合自己房子的实际情况，定一个稍高于市场的销售价格。
A-8，发布：每个城市/每个地区，都有方便市民的二手房发布网站，注意不是在某个房产中介机构的网站发布，而是要让很多中介机构都能看到的网站发布。发布的时候注意几点：
A-8-1,准备一些照片，只发布其中1-2张即可，不要说明具体的楼栋号（不要将房产证照片发布，不要将楼栋号的照片发布）；
A-8-2,包含哪些家电/家具一并出售；
A-8-3,价格说明清楚：是到手价！就是实实在在到自己手的价格（我们不专业，不清楚政策又有什么变化，算不清楚什么交易费啊，什么税费啊，什么这个啊，那个啊，就谈到手价，即使中介费也不包含）；
A-8-4,房子的学区也请说明清楚（小学，初中，以及是否有使用）；
A-8-5,联系人（电话号码不要写错），以及看房时机（慢着：如果是出租房，请先和房客确认一下，有些人非常反弹，出租合同在这个方面是保障房客权利的。两种方式解决：一种是协商每周固定两/三次看房时间，或者提前通知终止合同）；
A-9，坐等电话：房产中介机构会在第一时间打你电话，希望能代理销售，即使是同一家房产中介，不同区域的分支也会纷纷打你电话。告诉他们几点：
A-9-1,同意他们代理销售，请加我微信（我转手一套房子加的中介微信号从01一直到80），将房产的更详细信息和更多照片发给他们，包含楼栋号，面积，朝向等等；
A-9-2,强调一下是到手价；
A-9-3,强调一下看房要预约（即使不是出租也要预约，要防止两种状况：一种是你不在家，家长只有老人，不安全；另一种是个人客户来看房，不接受个人客户看房）；
A-10，这样不出一周，全市至少50名业务员在帮你销售这套房产。
A-11，这样经过几轮的看房，你也就清楚了这套房子的价格定位，是否要对设定的价格做稍稍的微调取决于你自己的把握，别人不好帮你做决定。但是如果你调整了目标也不要告诉任何一个中介业务员，当然对任何业务员都要做到信息公平。
A-12，至于某些中介机构的报价在你之上，你可以不用去干涉。一般来说买方都会货比三家，同样的房源如果有中介这样做是在砸他们自己的招牌。
A-13，抓住一个刚需的买家和机会，坐下来谈。进行讨价还价的时候，也许最终你让步了20000元，但是是从几千的让步一点一点割肉开始的。
A-14，你强调的是到手价，从情感因素上来讲买家不愿意帮你出中介服务费（其他费用全由买家出基本没有问题）。技术上的困难是中介机构又找不到合适的条款/借口将这笔钱转嫁到买家头上，毕竟中介要吃饭，中介机构的负责人会私下同你面谈，我建议的底线是只出一半的中介服务费。
A-15，签合同，付定金等等，以及剩下的流程就是中介机构的拿手活了，只要耐心等待就可以了，我就不在这里班门弄斧了。
A-15，补充两个个误区：
A-15-1,卖房一定不要找熟人，即：不要找正在做中介的熟人朋友。两个方面你不方便处理，第一是总价的定位问题上，你定的高，买卖房子本身既是技术活，更是运气活，你的朋友恰巧没有捡到这样的客源，只要房子没有卖掉他就有废话说：看看看，你把房价怎么定的那么那么高！如果你是网络发布，你的朋友来找你，一视同仁于所有的房产中介，告诉你的朋友：不好意思，已经发布了，他要代理也是这个价。第二是中介服务费的处理问题上，熟人，给还是不给？键盘侠好做，面子很难抹。
A-15-2,卖房不建议做独家代理。如果自己功课做足了，完全有能力规划和判断，让自己在最高点获利。所谓独家代理，就是这套房产的销售只交给某一家房产中介独家代理销售。独家代理的问题是什么？独家代理如果在特定期限内没有完成销售，会找含糊的理由违约；独家代理的房价定位一定不是对你最有利的；独家代理的最终售价可能高于你的价位好几万，独家代理卖房赚的就是这个技术差价。
我这里所谈的不涉及法律，不涉及政策，是以一个房东的身份思考如何在高价位卖房，如何高获利，这个道理适用于所有的交易。
曾经的一次为卖掉一个单身公寓，我定了最最高价，即那片公寓楼正在销售房价中的顶端，面谈过好几个中介代表都说：哥，这价位不好卖。我放心的是我的这个小公寓有特别的优势，只是我把这个优势通过总价放大了，必有其刚需的潜在客户；我更放心的是这个面积约50平方米的小公寓，全市有将近70名中介业务员为我服务，最终我在总价上让步2000元结案。（每一个案例最终都会被安居客纳入统计基数，当我再次浏览那个片区公寓房的房价时，已经有类似价位的案子在进行中了）
几次下来我也在总结和反思：市场的信心就是靠我这样的人维持的，市场的高价位也是靠我这样的人推上去的。虽然我不是恶意的哄抬价格，但是总是有新的高价位产生，我站在了统计分布的两端。
B，再谈买房：
买房以目的性为目标，就简单归纳一些了，还请各位指正。
B-1，如果是自住：环境，学区，购物，物业等等都是考虑的因素。
B-2，如果是买学区：学区房一般都紧张，容不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下，对不起，第二天再一问基本已经被别人定了。买学区房不要被忽悠，市教育局经常会以某条河为界，也就是说，如果你买学区房，好好看看地图，不要哪天小孩还没上学又被划出去了。
B-3，投资：我是以公寓为主，小赚一把。需要考虑的是升值潜力，拆迁可能，租金等等。
不多说了，让各位见笑了。
经过我手买的7套房子，没有一套亏的。买房不同于卖房，最低价位不现实，要下手就马上下手，只要经过你的理智判断，相对于明天，永远都是低价位。
古田电建澋悦苑二手房值得买吗
值得。
1、电建澋悦苑小区隶属于武汉市硚口区古田商圈优质小区。
2、电建澋悦苑小区优点是环境优雅，地理位置优越，商超医院银行等公共设施齐全，适合长期持有以及居住。
个人出售二手房必看 二手房过户税费怎么算
二手房过户，除了缴纳个人所得税、营业税外，还包括哪些费用呢？二手房过户费用怎么算？
二手房过户费作为二手房过户流程一个重要环节，是需要大家知道的，其需缴纳税种主要有营业税、契税、个人所得税、土地增值税和印花税等。
契税：基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳。按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。【各地实际征收情况略有不同】
印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。
营业税及附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。根据2015年房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过2年都需要全额征收营业税。
个人所得税：所购房屋不满2年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
二手房交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米)；非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
过户登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。
过户土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。
一、出售房龄不足2年及满2年不是家庭唯一住房的，按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则，二手房的个人所得税，将严格按差额的20%征税。
根据1994年实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这其中包括房产。
征收方式为：1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%
2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%
（以上回答发布于2015-06-29，当前相关购房政策请以实际为准）
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