房价怎么定价_你的房子是怎么被开发商定价的？

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房价怎么定价_你的房子是怎么被开发商定价的？的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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新手卖房如何对自己的房屋定价

1、房龄：房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，房价一般较低。

2、地段：较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。

3、外部环境：所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。

4、楼栋：好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。

5、电梯数量和品牌：相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。

6、户型：对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。

谈价要注意什么

1、明确买家的需求：每一个买家都想要买到可以满足自己需求的房子，所以当你在与买家谈价的时候，你必须先明确一点，你的房子是否可以满足买家的需求?如果买家的需求可以得到满足，价钱自然就时好商量的。

2、突出房子优势：买家都希望可以买到高性价比的房子，你要做的就是在了解了买家需求的基础上，将房子的优势呈现给买家，只有做好了这点，在与买家谈价的时候，你就可以掌握主动，而不是一味地被砍价。

3、不要一味抬高价钱：谈价要有来有往，才能提高交易的成功率，所以你要懂得去创造一个可以讨价还价的空间，而不是一味抬高房价。买家给出的价格如果真的超出了你可以承受的底线，那就坚持自己的原则，但若真的有让价的空间，那你就要懂得退让，以免错失一个好买家。

你的房子是怎么被开发商定价的？

定价前需考虑的因素：

一、地段。

地段是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。

二、楼层。

如是多层则3-4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜。

在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，而西边套即西南向其次。

同一个小区的房子，朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。

三、房屋面积。

一般来说面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。

四、户型。

一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵。

五、装修及保养状况。

有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

除了以上因素，还需学会以下技巧：

1、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益。

2、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。

3、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，走访专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价。

房屋开盘价是怎么算的

今天为大家总结一下，房地产商究竟是怎么给房子定价的？什么时侯买什么样的房子性价比高呢？

楼层

这点大家肯定都知道，不一样的楼层，价格也自然不同。对于现在的高层建筑来说，楼层不但决定上下楼是否方便，同时还决定采光效果和时长以及通风的效果如何。所以我们在买房子的时候，一定要问清楚置业顾问楼距、采光时长和大概的采光面积。

除了采光外，楼层还和视界有关。尤其是当某个楼盘具有滨水、滨海等因素时，这一定会成为商家的一个炒作点。当具备这些因素的时候，楼层越高，自然房价也会越贵。但这并不意味着最高的楼层一定是最贵的，这是因为最高的那层尽管采光和观景都是最好的，但是可能会出现雨天漏水、冬天散热、夏天高温的尴尬现象，所以最高层的房价其实一般是低于中间楼层的。因此楼层而影响的价格会呈现一个从一层向高层递增的趋势，然后在次最高层左右会达到一个顶点，再继续下滑直到最高层。

此外，楼层的数字是很多人在买房时经常要考虑的，有人觉得一楼接地气，就喜欢一楼。有人觉得14楼数字不吉利，也有人带“8”的不好，还有人认为单层好双层不好。这些说法众说纷纭，很难有一个统一的说法。但在有些地区有一个统一的说法时，开发商可能就会把某层楼统一留到最后低价卖。

朝向

和楼层一样，朝向也会影响到采光通风的问题。从采光上来说，同一个楼层，朝南的房间可能会常年阳光明媚，备受太阳恩宠，朝北的那个户型可能就会长期阴阴沉沉。但是同样朝北，东西户型通常比中间户型的光照更加温和，可谓雨露均沾。所以中间朝南户型的房价往往大于东西户型，东西户型朝阳的一面又大于朝北的一面。

对于通风效果来讲，户型朝向的决定性可能远大于楼层影响，比如假如你的户型正好是西北朝向，冬天的西北风可能会疯狂的敲打你的窗户?

位置

这个位置并不是说小区在整个城区所处的位置，而是说你的目标户型在小区的位置，如果它邻街而楼层较低，很可能在晚上会被噪音困扰；如果它邻水、邻湖，价格自然会高；如果它距离小区出口过远?可能你的开发商承诺小区距离地铁站五分钟兑现了，而你走到小区门口却要十分钟?

时间

很多人都会郁闷，为什么我看中了一套房子，过了几天价格就变了，可能是高了，也可能是降了。这种忽高忽低的价格变化，让很多买房业主摸不到头脑，犹犹豫豫不知何时买入才合适。

这点确实是最令人困惑的，它不像楼层、朝向等因素那么直观，往往和楼盘的销售计划有关。每个房地产商在不同的阶段都会有不同的销售计划，这些销售计划下发到每个置业顾问手里，就变成了不同阶段的业绩考核。可能在考核初期，房价会稍微高一点，在接近考核末期或者是需要冲业绩的时间点，房价可能就会因此降低来促成成交量。也有的时候，房地产商需要资金流快速流动，那么房价就会在短时间内降低，相反，如果这个房地产商资金流周转正常，不差钱，房价也可能居高不下。

在什么时间买房最划算，就需要看买房者的观察力是否敏锐，信息是否高效快捷，选准一个合适的时间买入，往往会带来意料不到的效果。

价格策略

一般没有经验的买房者常常会被房地产商或者置业顾问“套路”，这个“套路”并不是什么恶意的事情，而是普遍存在于各行各业中。其实道理很简单，在你买一件衣服时，你越表现的难以割舍，也越难杀下价钱，你越是表现的风轻云淡，转身就走，越容易被导购员挽留，然后降价。买房子也是一个道理，你对某个楼层、某个户型越是表现出钟爱，主动权越是难以掌握在自己手中。因此，在看房子的时候最好隐藏一下自己的情绪，但也请注意，千万千万不要到处挑毛病，那样会使置业顾问的心情不好，即使他手里有低价，也不一定会给你，互相尊重，才能达成一笔好交易。

楼王

基本上每个小区都会选定一栋楼盘做楼王，楼王的位置，朝向，景观，采光等方面可能都是最好的，价钱也自然是最高的。其实楼王除了上述优点以外，它还有一个难以察觉但十分重要的作用——价格标杆。楼王只有一栋，好的楼层和户型更少，他并不见得能给开发商带来巨大的利润，但是通过其他楼栋和楼王之间的对比，却往往能撬动购买者的心理杠杆，促成其他楼栋的交易快速达成。比如和楼王相近的一个楼栋，可能只是景观上稍微差了一点，其他地方几乎一样好，价格却差出来了很多，就会很容易造成一种其他楼栋很划算的感觉。

其实，很难找到一个户型在各个方面都百分百完美，每个人更是有自己的标准，上述许多因素也只能提供一个参考，在买房子的时候，更多的还是要看自己的喜欢，毕竟房子最终是自己住的，就像一双鞋子，别人看好不好没用，自己穿在脚上舒服才是最重要的，决不能“削足适履”。

来源：地产情报站

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房屋开盘价是怎么算的

开盘严订来讲，就是按照开盘时间段内同片区的房子给出的一个基本定价，算不上成本价。通常，开发商实力、口啤、物业、地段等和成本价加在一起可以形成开盘价...开盘价一般为了达到短时间的大批量销售，价格会定在低于平时销售价上，另外还会有配合一些活动，如会员卡、积分低现金等...如果是计划在开盘其间买房，相对还是比较划算的,可选范围也比较大....

一般新房开盘购房流程是怎样的啊？

买房的基本流程就是买房前期的准备工作——选房看房——认购签约——办理贷款——收房验房——装修入住——产权证的办理。

第一步：买房前的准备工作

中国人重家，买房能够给人一个安全温暖的家，在购买新房前要思索的问题就是我为什么要买房，为什么会选择新房呢?购买新房的好处有哪些呢?新房的好处：a、 房地产开发商一般对新房的外观都颇为讲究、新颖，具有现代感;在户型设计上注重通透、私密性，布局合理，同时房型可选择的余地较大。b、 新房贷款较方便。新房一般户型面积较大，小户型产品较为稀缺，由此也造成总价自然不菲。c、 新房在前期可能存在物业管理不到位等问题，但多数新房物业服务、配套设施较成熟，绿化、保安等方面较完善，但管理费用也相对较高。

买房要做好哪些心理准备？

1、对楼盘价格及买房区域作好心理准备。

在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是能承受的房屋总价是多少，根据该总价，你可以换算出你有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。根据房价及交通需求也可以大概规划好自己的选房区域。

(1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。

(2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业型别)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为：如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。

2、经济能力的测算

买新房是一件高兴的事情，也是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。从下定了决心到买著了满意的住房，可不是一件容易的过程。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。

第二步：选房看房

挑选房源最好不要固定在一个地段，要变换各种思路选择置业地点。在选择房源的过程中，应当在能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资。

到现场去看看房子

1、 首先要考察开发商销售的专案是否五证具全，只有拥有五证的专案才是合法的销售专案。如果您看的是现房，还要向开发商索取两书。

到底是哪五证，又是哪两书呢?详情请参考：商品房销售应具备哪“五证”?

2、 考察专案的周遍大环境，包括人文环境如何：生活、商业配套设施是否齐全：交通状况如何：有没有娱乐、体育休闲场所：有没有医院、学校、幼儿园等公共设施：附近有无工厂等。

3、 如果是期房，您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的专案，专案开发的结果如何：看看工地的场容场貌，现场施工管理是否井然有序，结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理售房，则应对代理的实力情况进行了解)。

4、 如果是现房，您还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。

第三步：认购签约

在签合同之前，需要仔细查验发展商的资格。一切检查完毕后，还需要交纳一定数额的定金。如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理。

在选定了购房目标后，就进入了和开放商进行实质性的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程：谈判内......

楼盘的开盘价是怎么定的？

楼盘的开盘价有各种价格：什么预售价，开盘价，内部价，回迁价等等，不一而足。简单说来，开盘价就是开发商已具备法律意义的售房资格，可以开始卖房子了，而房子可以是已盖好的（现房），也可以是没盖好的（期房）！

楼房开盘是怎么回事？

开盘是指楼盘建设中取得了“销售许可证”可以合法对外宣传预销售了，为正式推向市场所进行的一个盛大的活动，就向某酒店开张营业了一样。

不是先开就房价高 这是根据市场分析和开发商决定的

房价是怎么定出来的

房价又被抖落出来了。不管那些开发商们怎样忌讳，它必然要成为热门话题，从民间到中央，从买方到卖方。主流的声音是质疑，对于来势汹汹暴风骤雨般增长的房价的经济基础、市场真相、供求关系、定价根据等等，老百姓感到不能理解，不能接受，所以想探个究竟。但是，诚如某专家所说，也不是一边倒，也有人认为当下房价不高、高也高得有理。我看到的、指向性比较明确的、态度比较强硬的“维高派”，当数某某集团董事长某先生。　　在2010第十届中国房地产发展年会上，某先生说，“我们几乎所有人都忘了23号档案为什么要发展房地产，也忘了发展房地产，房地产市场面向的是谁，这可能是引起我们各种媒体和社会巨大争论，23号档案和18号档案都特别强调中国高收入阶层和中高收入阶层用市场的办法来购买和租赁商品房，这可能是中国对房地产市场的基本定位，换句话说，如果你不是中收入或者高收入阶层，你就别在这谈房地产市场，这个市场和你没有什么关系。”　　首先，房地产市场到底面向谁？高收入阶层和中高收入阶层固然可以用市场的办法来购买和租赁商品房，但这并不意味着中国的房地产市场就是只针对他们，23号档案和18号档案都没有这样定位。你这个阶层可以用这种办法来解决你的问题，但并不是说这个办法就是你这个阶层独有的，这就好比，你可以用上饭店的办法来解决吃饭问题，但是饭店并不是只为你个人开的。这里面有逻辑问题。　　我认为中国的房地产市场的正确定位应该面向中国全体房地产消费者，而绝不是只针对“高收入阶层和中高收入阶层”，除非全体中国人都成了所谓的“高收入阶层和中高收入阶层”。而且，我相信，所有的开发商们，他们的产品，绝不仅仅只售给“高收入阶层和中高收入阶层”。我们现在探讨的是房地产市场的定位，而不是豪华别墅的定位。　　先来看看“高收入阶层”。按照通常思维，一个高收入阶层人士，靠自己的正常收入，十年之内购买一套体面的独栋别墅，应该不算过分。而今，在北京、上海这样的地方，城区内建筑面积在300平米以上的独栋别墅，均价至少是一千万元人民币以上―――这肯定是保守的估计，某先生一定会笑话我们土老帽。好，即便这样保守地估计，要想实现十年之内买一所独栋别墅，该“高收入阶层”的年薪也应该在百万元以上。这个标准就决定了，中国的党政军官员被排斥在这个阶层以外了，中国的科学家、艺术家、教育家等精英被排斥在这个阶层以外了，中国的在编的广大的党政军机关干部、公检法干部、教师、医生、律师，等等等等，被排斥在外了。因为，据我所知，上述人员的工资收入，还没有谁的月薪超过十万的，即便是有特殊贡献者。如此这般算下来，所谓的“高收入阶层”，基本上不存在。要么，就是非正常收入者。　　同样，“中高收入阶层”是个什么概念？某先生也没有说。还是保守地分析一下，一个中高收入阶层人士，靠自己的正常收入，十年之内至少可以购买一套100平米相对体面的房子，这不算奢侈吧？如果你连一套像样的房子都没有，你算什么“中高收入阶层”？然而，数数工资袋，除了民营企业和某些尖端领域的尖端人才，中国还有多少人能挤进“中高收入阶层”的门坎？我们知道，现在，在北京、上海、深圳等大、特城市里，任何一处超过100平米的房子，均价应该在人民币300万左右，也就是说，要想跨入“中高收入阶层”行列，你的收入应该在年薪30万、月工资应该在3万元人民币左右，这样，不吃不喝，十年之内你才有可能住上“中高收入阶层”的房子。我们回过头来看看我们的身边，谁的月工资达到3万元了？如此算来，“中高收入阶层”的人士也是寥寥无几，那么，在北京、在上海、在深圳，日新月异耸立起来的那些楼盘，都卖......

房子开盘和入住时间是怎样的演算法

通知你领钥匙算起

我想买房子.是不是等房子开盘才可以买的啊 10分

是这样，开盘是一个认购的过程，你可以简单的理解为交定金的过程。开盘之前一定有认筹的过程，你可以简单的理解为交意向金（可退）的过程。一般开发商开盘之前的认筹周期是三周到两个月不等。

你想买房子肯定希望先选定版块，你在固定的版块内多转转就会收到一些宣传单页，然后你自己分析类比这些宣传的产品哪些适合你，然后你去有针对性的看盘。遇到有喜欢的却没有开盘的，就需要先了解认筹的细节和之后认购的细节。

等户开盘当天你拿着认筹单据和定金就可以去开发商那里认购房源了。

注意：认筹的时候绝大部分情况下是不可以选房的，换句话说你是购买了一个买房的资格。当然你开盘当天不去认购且在开发商规定时间内放弃认购权，你是可以拿回认筹的意向金的。

买开盘房子要哪些手续

你就带上定金和身份证户口本什么的就行，开盘也就是先让你缴个定金什么的，不会马上就签合同。

一个楼盘首次开盘，是不是房价相对便宜？

是的,一般房地产商会抓住购房者买涨不买跌的心态,首次开盘会先挑位置朝向稍差的先推,价格会稍低,然后再陆续推好的,价格再慢慢往上提,造成房子供不应求,房价看涨的现象.

房子开盘时买房要注意什么

现在房产并不乐观，如果相中了房子可以多争取一些优惠甚至是内部价！